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2014年4月 澳门威斯尼斯人6613com > 企业内刊

浅谈境外项目的设计管理特点

编辑:万达商业规划研究院 沈文忠

境外项目的管理特点

分析境外项目的设计管理特点,无论在组织架构、权责界面、管控流程、招投标办法等诸多方面均与国内项目的模式有着显著的差异性。其本质在于如何充分利用国际成熟的市场化管理模式,进而精简业主的管理部门、简化流程、明确界面,以达到高效的管理和优秀的品质保证。

在设计管控的组织架构上,由集团投资管理中心负责进行项目前期调研及拿地谈判等工作,而项目用地交割后各阶段设计工作主要由境外项目地产管理部、集团各相关职能部门和当地项目企业三大块组成负责,而其他许多管理环节都可以通过市场机制由国际专业的管理和设计顾问企业承担。

其他顾问包括当地报批顾问负责获得项目的规划条件、分析项目的发展方案、对规划报批的可行性分析、协调政府各部门的报批取证工作。在欧美等发达国家规划报批有着高度透明性和制度化的前提下,有着丰富经验的报批顾问不仅可以极大地减小项目的报批风险和提高报批效率,而且报批顾问了解当地很多同类项目的规划审批特点和模式,可以横向比较而最大化地争取业主的利益。造价分析顾问(Quantity Surveyor)全程跟进和测算项目成本,起到成本管理中心的作用。而项目管理顾问(Project Manager)负责制订和协调整个项目的推进发展和实施计划,包括各设计阶段的设计计划和各专业顾问企业的工作计划,起到计划部的作用。项目管理企业(PM)在造价顾问的配合下,还代表业主控制整体项目的目标成本和品质质量。

欧美等发达国家的总包负责制授权工程总包(Principal Contractor)可以全程组织和管理整个项目的施工及相关过程,包括对所有分包的进度计划、成本、质量等控制和管理,以及现场的组织和协调等国内项目企业所从事的日常工作。总包从项目整体完成计划、成本控制、质量标准均有着专业化的组织管理水平,并且业主在合同中可以规定奖罚条款,在保证质量和品质的前提下,提前完成以及成本节省等都对总包有相当的奖励措施,可以极大地调动总包的积极性和主人翁意识。在业主聘请的监理(Supervisor)、项目实行建筑师(Executive Architect)等顾问的监督下,总包的管理工作可以极大地减少甲方当地项目企业的人员编制。

境外项目的设计管理界面

境外项目的设计管控,特别是深化阶段及之后的设计管控,将更多地授权给境外项目企业,利用当地的项目管理企业(PM)和成本测算企业(QS)进行日常的设计管控工作。其中实行建筑师(Executive Architect)起着非常重要的作用。实行建筑师将进行设计总协调,负责协调各阶段、各专业的设计协调配合工作。其他20多家专业设计顾问可以和业主单独签订合同,但必须在实行建筑师的统一协调下,全阶段多专业地配合提供设计工作。实行建筑师还在其他相关专业顾问下,与业主聘请的监理(Supervisor)共同监督检查项目的施工进度和质量,其中实行建筑师和各专业顾问主要检查项目是否按图施工、依照原设计进行的施工,以及完成的品质效果,以达到业主满意的品质质量。

勇于尝试全新领域、创新业态是每个优质企业发展的特点,也是其能够遥遥领先于同行业的原因之一。新的发展领域必然会带来新的管理模式。在务实、适用的原则下,不断地总结和完善工作方式,总结出一套成熟、全面、高效、实用的境外项目发展的模式和标准,才能在信息化的平台支撑下,更进一步推进企业从产品到管理均成为世界一流的企业。

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